[방범권의 부동산 稅說] 내 땅이 수용되는데…토지보상금 양도세 절세 방법은?
국토교통부가 지난해 12월 경기 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 일대를 3기 신도시로 지정한 데 이어 약 6개월만에 고양 창릉과 부천 대장을 추가 지정했다. 3기 신도시가 발표되면서 최근 신도시 예정지역에 땅을 보유해 양도소득세를 걱정하는 토지주들이 부쩍 늘었다.
정부가 신도시를 개발하려면 불가피하게 토지 수용이 반드시 필요하다. 하지만 토지주 입장에서는 평생 일군 땅을 수용당하면서 원하는만큼 보상금을 받지도 못하면서 세금까지 내야 해 부담이 클 수 밖에 없다. 3기 신도시 예정지역에 땅을 갖고 있다면 미리 절세 대책을 준비해야 한다. 각종 공익 사업으로 토지 수용을 앞둔 땅주인들에게 도움이 되는 절세 팁을 소개한다.
■개발제한구역 토지를 매도하는 경우
도시개발계획에 따라 토지가 수용된다면 대부분 토지주들은 현금보상에 따른 10% 양도소득세 감면 혜택을 적용받는다. 하지만 땅이 개발제한구역(그린벨트)에 있거나 해제됐을 경우 양도세 감면 혜택은 연간 1억원 한도, 최대 40%까지 늘어난다. 의외로 많은 토지주들이 이 규정을 모른다. 보유한 땅이 개발제한구역과 관련 있다면 개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 감면 여부를 꼭 확인해야 한다.
다만 취득일로부터 매도일까지 해당 토지가 소재한 시·군·구 또는 인접 시·군·구, 해당 토지 등으로부터 직선거리 30㎞ 이내에 거주하는 사람이 개발제한구역 토지를 소유한 경우에만 감면 혜택을 받을 수 있다. 그린벨트에서 풀린 토지라면 해제일부터 1년 이내에 공익사업법 및 그 밖의 법률에 따른 사업인정고시가 있어야 한다는 점도 유의해야 한다.
■경작하던 토지를 파는 경우
신도시 사업 등으로 강제 수용될 논이나 밭을 가진 원주민은 해당 토지에서 8년 이상 경작했다면 자경농지감면(조특법 69조), 4년 이상 경작했다면 농지대토감면(조특법 70조) 대상에 속한다.
토지주들은 자경(自耕) 사실을 증명하기 위해 농지원부, 조합원증명원, 농약·비료 등 구입영수증, 농산물 판매확인서, 자경농지 사실확인서, 인우보증서, 농지 사진 등 객관적 증빙자료를 부동산 전문 세무사와 준비하면 된다. 다만 경작 기간 동안 다른 직업이나 소득(연간3700만원 이상)이 있었다면 감면이 어려운 점을 유념해야 한다.
■보상받은 토지에 주거용 건물이 있는 경우
토지 보상은 공부상 현황보다 실질 현황을 더 우선시한다. 만약 토지에 그동안 실거주한 건물이 있는 토지소유자로서 1가구1주택 2년 보유 요건을 갖추고 토지를 주택 용도로 사용했다는 사실을 입증할 수 있다면 보상가액이 9억원 이하일 때 전액 비과세 받을 수 있어 수억원대 세금을 줄일 수 있다.
실제 최근 경기 고양 일산동구 장항동 토지를 지방자치단체에 협의매도한 A씨는 토지 보상금 4억원에 대해 전액 비과세 받아 세금을 한 푼도 내지 않았다. 건축물대장에 건물은 창고로, 토지는 창고 부수 토지로 올라 있었지만 실제로는 A씨가 주거용으로 오랫동안 거주해왔기 때문에 가능한 일이었다.