[스크랩] 농지 양도소득세 절세방안

 

농지 양도소득세 절세방안

 

최근 토지의 양도를 계획하고 있는 개인이나 법인은 예상되는 세금을 알아보고 크게 놀라는 경우가 많을 것이다. 지난해 세법의 개정으로 자경하지 않는 농지, 부재지주 소유 임야, 건축물이 없는 나대지 등 소위 ‘비사업용 토지’를 매각하면 올해부터 세금을 더 내야하기 때문이다. 비사업용 토지의 양도소득세는 기본세율에 10%를 추가하므로 지방소득세를 포함하면 최고 52.8%의 세율이 적용된다. 대신 비사업용 토지도 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 적용받을 수가 있지만 공제적용 보유기간은 올해부터 기산되어 2018년까지는 적용받을 수가 없다.

이러한 양도소득세액 부담의 증가로 2016년 상반기의 부동산거래, 특히 토지거래에서는 거래절벽 현상이 발생하고 있으며, 연간 14조 6000억원에 이르던 양도소득세 세수가 올해에는 급감할 것으로 예상된다. 물론 부동산 취득에 따른 취득세부과도 감소되어 지방자치단체의 재정수입도 감소할 것이다.

그렇다면 절세를 위해 비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하기 위한 방법과 주의사항은 무엇이 있을까? 먼저 사업용 토지로 인정받기 위해서는 양도일로부터 소급하여 3년 중 2년 이상, 혹은 5년 중 3년 이상을 사업에 사용하거나 전체 보유기간 중 60% 이상의 기간을 사업에 사용하여야 한다.

비사업용 토지중 부재지주가 소유한 임야, 나대지는 다음에 기회가 되면 설명하기로 하고 이번에는 비사업용 토지 중 농지에 대하여 설명하기로 한다. 비사업용 토지 중 농지를 사업용으로 전환하기 위해서는 위에서 설명한 기간요건을 갖추어 재촌·자경하여야 한다. 먼저 재촌이란, 농지 소재지인 시·군·구 또는 맞닿은 시·군·구에 주소를 두거나 농지 소재지에서 직선거리로 30km이내에 주소를 두는 것을 말하며 주소는 세대 전체가 실질적으로 이전하여야 하는 것이 원칙이다.

또한 자경에 대한 요건이다. 자경은 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 절반 이상을 자기의 노동력으로 경작하는 것을 말한다. 대리농작이나 임대는 인정되지 않는다.

그리고 소득기준으로 자경의 의미를 규정하고 있는데 직장인은 연봉이 3700만원을 초과하면 실제 농사를 지었다고 하더라도 자경으로 인정받지 못한다. 또한 개인사업자의 경우는 사업소득금액이 3700만원을 초과하면 자경을 인정받지 못하게 된다. 따라서 근로소득이나 사업소득이 있는 사람은 사업용으로 변경하는 시점을 은퇴 이후로 미루어야 한다. 자경을 판단할 때 기준이 되는 사업소득에는 부동산 임대소득은 포함되지 않는다. 그리고 자경기간이 사업용 판단기준인 2년을 초과하여 8년 이상을 자경하게 되면 사업용 토지로 인정받는 것뿐만 아니라 양도소득세를 1억원까지 감면받을 수 있다.

그러면 소득이 3700만원 이상인 사람은 농지를 사업용으로 전환할 수 있는 방법이 없을까? 농지은행에 농지를 위탁하는 방법이 있다. 직업이나 주거의 형편상 농지소재지로 주소를 옮기거나, 직접 농사를 지을 수 없다면 농지은행에 위탁경영을 맡기는 것도 사업용 토지로 전환할 수 있는 방안이 된다. 다만 8년 이상 위탁경영을 해야만 사업용 토지로 전환됨에 유의하여야 한다.
미립회계법인 공인회계사   출처 전북일보 

 

 

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